Absetzung der Kosten für Abbruch nach Mietende?

Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung aus wirtschaftlichen Gründen können als Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, wenn sich nach der Kündigung des Mietverhältnisses herausstellt, dass das auf die Bedürfnisse des Mieters ausgerichtete Gebäude nicht mehr oder nur noch eingeschränkt nutzbar ist und auch durch eine (nicht steuerbare) Veräußerung nicht mehr sinnvoll verwendet werden kann.

BFH, Urteil vom 17.09.2008 – IX R 64/07

EStG 1997 § 7 Abs. 1 Satz 6, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7

DB 2009, 206 = BFH/NV 2009, 442

Problem/Sachverhalt

Der Kläger hatte auf einem Grundstück einen Lebensmittelmarkt errichtet und an einen Discounter vermietet. Dieser kündigte zum Ende des Jahres 2000 den Mietvertrag um den Standort aufzugeben. Der Kläger bemühte sich vergeblich um Vermietungsalternativen. Auch eine zunächst geplante Verwendung des Gebäudes als Getränkemarkt scheiterte im Mai 2001. Daraufhin veräußerte der Kläger 2001 das Grundstück. Der Erwerber errichtete nach Abriss des Gebäudes ein Geschäftshaus dort. Der Kläger machte für das Streitjahr 2001 eine Absetzung für außergewöhnliche wirtschaftliche Abnutzung (AfaA) geltend, deren Berücksichtigung das Finanzamt versagte. Es handelte sich hierbei um die bisher noch nicht abgeschriebenen Herstellungskosten des Lebensmittelmarktes. Das Finanzamt störte sich daran, dass der Abriss nicht von dem Kläger, sondern von dem Erwerber vorgenommen wurde. Auf die Klage bejahte das Finanzgericht die Abziehbarkeit einer AfaA in Höhe von DM 380.974,00 mangels wirtschaftlicher Nutzbarkeit des Gebäudes. Hiergegen wendete sich das Finanzamt mit der Revision.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Der BFH bestätigte die Vorinstanz. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbssicherung und Erhaltung der Einnahmen (§ 9 Abs. 1 S. 1 EStG). Sie sind dann abzuziehen, wenn sie durch sie veranlasst sind. Hierzu gehören auch die AfaA (§ 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 7 EStG i.V.m. § 7 Abs. 1 S. 6 EStG). Ein Gebäude ist wirtschaftlich außergewöhnlich dann abgenutzt, wenn seine Nutzungsmöglichkeit durch Einwirken im Zusammenhang mit seiner steuerbaren Nutzung eingeschränkt wird. Dies ist z. B. dann der Fall, wenn bei Beendigung eines Mietverhältnisses erkennbar wird, dass das Gebäude wegen einer auf den bisherigen Mieter ausgerichteten Gestaltung nur eingeschränkt an Dritte vermietbar ist. Diesen objektiven Zusammenhang, in dem die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit mit der Vermietungstätigkeit steht, darf aber nicht durch eine Verknüpfung mit der nicht einkommensteuerbaren Grundstücks-veräußerung überlagert werden. So kann es liegen, wenn der Steuerpflichtige sein Gebäude zwar selbst nicht mehr nutzen kann, es mit einer Veräußerung aber noch sinnvoll verwendet. Es ist deshalb jedes Mal zu fragen, ob der Steuerpflichtige mit dem Grundstücks- kaufvertrag nicht nur eine Gegenleistung für das Grundstück, sondern auch für das aufstehende Gebäude erlangt. Hierzu hatte das FG festgehalten, dass eine Neuvermietung das auf dem Mieter ausgerichtete Gebäude auch zu deutlich ungünstigeren Konditionen zu anderen Zwecken als bisher, trotz erheblicher Bemühungen, nicht möglich war. Aus diesen Umständen war es zutreffend, eine Überlagerung dieser in der bisherigen Nutzung begründeten AfaA durch die anschließende Veräußerung des Grundstücks zu verneinen.

Praxishinweis

Bei diesen Aufwendungen ist zu beachten, dass sie dem richtigen Jahr zugeordnet werden. Es kommt also gar nicht auf den tatsächlichen Abriss an, der wie hier von den Erwerbern erfolgte, sondern auf das Jahr der Verursachung, hier das Scheitern der Nachverhandlungen mit dem Mieter.