Möglichkeiten der Abberufung des WEG-Verwalters unter Berücksichtigung der WEG-Reform

Vortrag von RA/StB/vBP Dr. Marcel M. Sauren, Aachen, zu den 14. Potsdamer Tagen – rund ums Wohnungseigentum

I. Einführung

Niemand kann durch einen Beschluss (gem. § 26 Abs. 1 WEG) gezwungen werden, das Amt des Verwalters zu übernehmen. Es bedarf daher neben dem sog. Bestellungsakt (der nur unter den Wohnungseigentümern festlegt, wer Verwalter werden soll, diesem aber keinen Anspruch darauf gibt) noch einer vertraglichen Begründung der Amtsübernahme durch den bestellten Verwalter (sog. Trennungstheorie)[1]. Deshalb ist immer zu unterscheiden zwischen dem sog. Bestellungsakt und dem Abschluss des Verwaltervertrages[2].

II. Abberufung des Verwalters

Dasselbe gilt bei der hier zu besprechenden Abberufung. Wie bei der Bestellung ist zwischen der Abberufung durch die Gemeinschaft regelmäßig durch Beschluss und der Kündigung des Verwaltervertrages zu unterscheiden[3]. Diese Trennungstheorie bietet für die Gemeinschaft den Vorteil, sich jederzeit vom Verwalter durch Abberufung lösen zu können, ohne die Beschränkung des Verwaltervertrages berücksichtigen zu müssen, z. B. Unkündbarkeit. Mit rechtskräftigem Abberufungsbeschluss endet die Verwalterstellung[4]. Auch eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrages wird regelmäßig dahin auszulegen sein, dass damit auch der Verwalter abberufen sein soll[5].

1.

Der Abberufungsakt regelt intern zwischen den Wohnungseigentümern, dass der Betreffende die Stellung als Verwalter beenden soll. Die Abberufung ist eine empfangsbedürftige Willenserklärung und bedarf zur Wirksamkeit noch des Zugangs bei dem Verwalter[6], der jedoch regelmäßig in der Versammlung anwesend ist, so dass die Abberufung sofort wirkt. Durch die Abberufung erlöschen die dem Verwalter gegebenen Vollmachten (§ 168 Satz 2 BGB)[7].

Für die Abberufung zeigt das WEG zwei Wege auf, unabhängig davon, durch welchen Akt der Verwalter bestellt wurde:

a)

Aufgrund eines Beschlusses (gem. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG) ist die Abberufung jederzeit möglich, wenn keine bestimmte Zeit vereinbart wurde[8]. Ist eine feste Vertragslaufzeit vereinbart, so endet der Vertrag grundsätzlich mit Zeitablauf ohne dass es eine Kündigung bedarf. Will sich die Gemeinschaft vorher vom Verwalter lösen, bedarf sie eines wichtigen Grundes, um nicht schadensersatzpflichtig zu werden.

b)

Aufgrund eines Gerichtsurteils[9], wenn ein Wohnungseigentümer dies als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 21 Abs. 4 WEG) verlangt. Hierzu besteht aber i.d.R. nur dann ein Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Versuch, einen Beschluss zu erreichen, gescheitert ist[10], sei es, dass ein Antrag auf sofortige Abberufung abgelehnt wird[11] oder die Verwalterbestellung verlängert wird durch Weiterbestellung[12].

2.

Diese Unterscheidung ist wichtig. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass bei der Beurteilung des wichtigen Grundes gegen die Bestellung eines Verwalters ein noch schärferer Maßstab anzulegen ist, als bei der Beurteilung der Frage, ob ein wichtiger Grund für die Abberufung vorliegt. Daher ist der Anspruch des einzelnen Eigentümers gegen die Gemeinschaft auf Abberufung des Verwalters erst dann zu bejahen, wenn die Wiederbestellung des Verwalters nicht mehr vertretbar ist.

Bei der Abwägung eines wichtigen Grundes gegen einen Beschluss über die Verwalterbestellung ist zu berücksichtigen, dass die Mehrheit der Eigentümer trotz Kenntnis von Unstimmigkeiten in der Zusammenarbeit mit dem Verwalter einer Fortsetzungsbestellung zugestimmt hat.

3.

Gemäß dem WEG (§ 26 Abs. 1 Satz 3) kann die außerordentliche Abberufung nur auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes begrenzt werden. Andere Beschränkungen, sei es im Verwaltervertrag, durch Beschluss oder Vereinbarung/Teilungserklärung sind nichtig (§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG).

III. Wichtiger Grund

Für das Vorliegen eines wichtigen Grundes ist entscheidend, ob das Vertrauensverhältnis zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter unter Berücksichtigung aller Umstände, nicht notwendig durch das Verhalten des Verwalters, zerstört ist und der Wohnungseigentümergemeinschaft deshalb nach Treu und Glauben ein Festhalten an der Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zugemutet werden kann[13]. Die Abberufung muss innerhalb angemessener Zeit geschehen, nachdem die Wohnungseigentümer von den belastenden Umständen Kenntnis erlangt haben, länger zurückliegende Tatsachen können allenfalls unterstützend herangezogen werden[14].

Nur Ereignisse zum Zeitpunkt der Beschlussfassung sind relevant[15], diese können aber vor Bestellung liegen[16] und außerhalb des Verwalterverhältnisses. Nach OLG Hamm[17] soll auch die Störung zu Einzelnen oder einer Gruppe ausreichen.

Dies ist abzulehnen, da ansonsten ein Mehrheitseigentümer schalten und walten kann wie er will.

IV. Beispiele bisheriger wichtige Gründe aus der Rechtsprechung

Abrechnung/Belege: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn der Verwalter einen durch Beschluss verlangten Bericht nicht erstattet und Belege entweder überhaupt nicht (LG Freiburg, NJW 1968, 1973) oder verspätet vorlegt (8 Monate, vgl. BayObLG, Rpfleger 1965, 224). Keine Verspätung soll vorliegen bei 11 Monaten, wenn der Verwalter auf die Heizkostenabrechnung wartet (OLG Brandenburg, NZM 2002, 131). Wiederum ein wichtiger Grund soll vorliegen, wenn eine verspätete Berücksichtigung nicht erklärt (BayObLG, WE 1996, 237) oder nicht in gewünschter Form vorgelegt wird (BayObLG, WE 1986, 65). Die Nichtvorlage der Jahresabrechnung über einen längeren Zeitraum (OLG Köln, WuM 1999, 599), z.  B. von 15 Monaten (OLG Karlsruhe, WE 1998, 191) oder zwei Jahren, sowie die Unterlassung der Durchführung von Versammlungen stellen ebenfalls einen wichtigen Grund dar (AG Recklinghausen, DWE 1990, 36).

Ein wichtiger Grund sind auch die wiederholte nicht rechtzeitige Aufstellung der Jahresabrechnung nach BayObLG (NZM 2000, 343; BGH, NJW 2002, 3240) und LG Dortmund (NZM 2000, 684) oder die Nichtvorlage mehrerer Abrechnungen (OLG Düsseldorf, NZM 2002, 487). Ferner soll ein wichtiger Grund auch vorliegen,  wenn der Verwalter den mit der Prüfung der Jahresabrechnung beauftragten Wohnungseigentümern die Einsicht in seine Abrechnungsunterlagen verweigert (BayObLG, WE 1991, 358). Mängel einer Abrechnung können aber nicht mehr geltend gemacht werden, wenn diese genehmigt wurde (KG, ZMR 1987, 393). Nach dem OLG Köln (NJW-RR 1998, 1622) müssen die Mängel der Jahresabrechnung schwerwiegend sein, z. B. bei Verstoß gegen  Vereinbarung (hierzu Sauren, WE 1999, 90) und auch subjektiv vor­werfbar, was bei einer Rechtssprechungsänderung fehlt (BayObLG, NZM 2001, 757). Unvermögen oder mangelnde Bereitschaft des Verwalters nach der dem Gesetz anerkannten Methode abzurechnen stellt einen “wichtigen Grund” dar (OLG Düsseldorf, ZMR 2006, 293). Hat der Verwalter Fehler bei der Jahresabrechnung begangen, dann aber gezeigt, dass er in der Lage diese abzustellen (insbesondere durch nicht angefochtene Jahresabrechnung) führt dies nach OLG Köln zum entfallen des wichtigen Grundes (WuM 2006, 586).

Einberufungsverlangen: Wird dem durch den Verwalter unberechtigt nicht gefolgt, ist dies nach OLG Düsseldorf (ZMR 1998, 449) ein wichtiger Grund, ebenfalls bei außerordentlicher Versammlung (OLG Hamm, WuM 2001, 461).

Haben die Wohnungseigentümer schwerwiegende Vorwürfe mit konkreten Beanstandungen erhoben, die den Verdacht finanzieller Unregelmäßigkeiten des Verwalters begründen, und tritt der Verwalter den Vorwürfen nicht konkret entgegen, so ist den Wohnungseigentümern eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten, wenn dieser es unterlässt, dem Verlangen der Wohnungseigentümer auf Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung unverzüglich nachzukommen (OLG Düsseldorf ZMR 2004, 692).

Neutralität: Verstößt der Verwalter gegen sie – folgt er z.B. bei der Abrechnung den Vorschlägen des Mehrheitseigentümers – so soll nach OLG Köln (NZM 1999, 126) ein wichtiger Grund vorliegen (Briesemeister, Potsdamer Tage 2001, 25). Gleiches gilt wenn der Verwalter  in Zweiergemeinschaften einen der Wohnungseigentümer im Prozess vertreten hat (BayObLG, ZMR 2001, 722). Allein die Bezeichnung eines Wohnungseigentümers als Querulant soll auch ausreichen (LG Lüneburg, ZMR 2012, 133).

Versammlung: Die Verhinderung einer Wohnungseigentümerversammlung zur Abwahl bzw. ordentlichen Kündigung des Verwaltervertrages ist ein wichtiger Grund (OLG Frankfurt, DWE 1988, 36), ebenso die Überschreitung der Ermessensgrenzen hinsichtlich Zeit und Ort der Versammlung (OLG Hamm, NZM 2001, 297) und die anderthalbjährige Nichteinberufung einer Versammlung (BayObLG, ZMR 1999, 575).

Nach dem BGH führt aber die anderthalbjährige Nichteinberufung der Versammlung dann nicht zum wichtigen Grund, wenn zu dem Unterlassen des Verwalters weitere Umstände hinzutreten, die seine Pflichtwidrigkeit als schwerwiegend erscheinen ließen. Dies sei regelmäßig anzunehmen, wenn ohne die Durchführung einer Eigentümerversammlung die Funktionsfähigkeit der Verwaltung in Frage gestellt oder sonstige Gründe eine alsbaldige Einberufung einer Versammlung erforderlich machen (BGH, NJW 2002, 3240).

Ein wichtiger Grund ist auch die Herbeiführung der Beschlussunfähigkeit der Versammlung (LG Freiburg NJW 1968, 1973). Die Nichtabhaltung der Versammlung an dem von der Mehrheit gewünschten Werktag kann einen wichtigen Grund darstellen (BayObLG, WE 1986, 65). Nicht jedoch die einmalige Abhaltung der Versammlung an einem 50 – 60 km entfernten, mit der Bahn gut erreichbaren Ort (BayObLG, WE 1992, 236). Bei wiederholten Abhaltungen aber ggf. anders (BayObLG, WE 1994, 274). Ein wichtiger Grund kann vorliegen, wenn ein Verwalter einem Einberufungsverlangen nicht Folge leistet oder wenn er die rechtzeitige Durchführung einer Eigentümerversammlung verhindert und dadurch die Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung vereitelt (OLGR Frankfurt 2006, 136). Ist der Verwalter auch noch bei einer zweiten Gemeinschaften Verwalter und leistet er bei dieser einem Einberufungsverlangen keine Folge, kann die erste WEG nach dem OLG Düsseldorf idR daraus keinen wichtigen Grund ableiten (ZMR 2004, 53).

Verwaltungsbeirat: Das Betreiben der Abwahl des Verwaltungsbeirates ohne wichtigen Grund und die erklärte Verweigerung der Zusammenarbeit sind wichtige Gründe (vgl. OLG Frankfurt, DWE 1988, 36), anders nach dem BayObLG (NZM 1999, 283), wenn der Beirat in vorwerfbarer Weise Zerwürfnisse herbeigeführt hat oder wenn eine vertrauensvolle Arbeit zwischen Beirat und Verwalter nicht mehr möglich ist (BayObLG, NZM 2000, 510). Legt der Verwalter der Einladung mit TOP seiner Abberufung ein Schreiben seines Anwalts an ihn bei, in dem der Beirat als “klassisch psychologischer Fall” bezeichnet wird, kann dies wichtiger Grund sein (BayObLG, ZMR 2004, 923). Ein wichtiger Grund ist nach BayObLG, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen dem Verwalter und dem Beirat nicht mehr möglich ist (WuM 2002, 386-387). Hat jedoch der Verwaltungsbeirat das Zerwürfnis in vorwerfbarer Weise herbeigeführt, kann die Abberufung gegen Treu und Glauben verstoßen (OLG Hamm, ZMR 2007, 133).

Das Ansichziehen von Beiratsaufgaben (hier: Auftragserteilung für Sanierungsarbeiten) stellt keinen wichtigen Grund dar, wenn der Beirat die Kompetenzüberschreitung über einen längeren Zeitraum geduldet hat, und es zu keinerlei finanziellen Nachteilen geführt hat (OLG Hamburg, ZMR 2005, 974).

Ein wichtiger Grund ist nach OLG Köln, wenn durch Angriffe gegen Beirat Beleg für nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses gegeben sind; Angriffe gegen den Beirat haben das  gleiche Gewicht wie Angriffe gegen die Wohnungseigentümer (OLG Köln, ZMR 2007, 717).

V. Neue Pflichten durch WEG-Reform

Die WEG-Reform hat zu neuen Pflichten des Verwalters geführt. Inwieweit Pflichtverletzungen bei diesen zur Abberufung führen können, sei im Folgenden aufgezeigt:

1. Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7)

Bekanntlich ist von dem Verwalter eine Beschluss-Sammlung zu führen. Deren Inhalt ist in § 24 Abs. 7 geregelt.

Das Gesetzt sagt ausdrücklich (§ 26 Abs. 1 S. 5):

„Ein wichtiger Grund liegt regelmäßig vor, wenn der Verwalter die Beschluss-Sammlung nicht ordnungsgemäß führt.“

Damit ist unterstrichen, dass die nicht ordnungsgemäße Führung der Beschluss-Sammlung regelmäßig ein wichtiger Grund sein soll. Da diese Regelung erst seit 2007 vorhanden ist, ist es für den Verwalter wichtig zu wissen, inwieweit die Rechtsprechung hier unter welchen Gesichtspunkten einen wichtigen Grund ansieht. Dies soll nachfolgend dargestellt werden:

a.) BGH

Zunächst die gute Nachricht für die Verwalter. Hat die Gemeinschaft einer Weiterbestellung zugestimmt, kann ein einzelner Wohnungseigentümer, selbst bei gravierenden Fehlern in der Beschluss-Sammlung, durch das Gericht nicht die Absetzung durchsetzen. Der BGH[18] hat gerade festgehalten, dass folgende Mängel bei der Anfertigung der Beschluss-Sammlung nicht ausreichend sind:

-       verzögerte Eintragung von 6 Wochen in die Beschluss-Sammlung;

-       fehlende Eintragungsvermerke, weshalb weder Zeitpunkt noch Urheberschaft von Einträgen dokumentiert wurden;

-       fehlende fortlaufende Nummerierung;

-       keine Eintragung von Negativ-Beschlüssen;

-       unvollständige Übertragung von Urteilsformen.

Auch das Vorhandensein weiterer Mängel in der sonstigen Verwaltung, die nicht so gravierend waren, aber hinzukamen, waren nach dem BGH kein Grund den Verwalter per Gerichtsbeschluss abzubestellen. Der entscheidende Grund für den BGH war, dass die Mängel der Beschluss-Sammlung nicht zu negativen Folgen führen würden. Ob der BGH diese Aussage nur für den vorliegend zu entscheidenden Fall so gesehen hat oder ob er dies allgemein bei Verstößen gegen die Regelung der Beschluss-Sammlung sieht, bleibt abzuwarten. Sollte dies allgemein sein, wäre das im Gesetz gegebene Regelbeispiel entwertet. In diesem Sinne ist wohl auch Briesemeister zu verstehen, wenn er fragt, ob hier nicht massive Pflichtverletzungen aus reiner Bequemlichkeit von der Mehrheit hingenommen worden seien[19].

b.) Amtsgericht München

Anders liegt der Sachverhalt nach dem AG München[20], wenn erst im Juni 2008 eine Beschluss-Sammlung vorliegt, die erst im Februar 2008 erstellt wurde. Weil diese dann auch von keinem einzigen Beschluss den Wortlaut enthielt, sah das Gericht einen so schwerwiegenden Fehler, dass es die gerichtliche Abberufung des Verwalters verfügte. Hier nutzte dem Verwalter auch der Wille der Mehrheit der Eigentümer nichts.

c.) Landgericht Berlin

Das Landgericht Berlin[21] hat festgehalten, dass das Gesetz die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung (§ 26 Abs. 1 S. 4 WEG) als wiederlegbares Regelbeispiel für einen Abberufungsgrund ausgestaltet hat. Daher führt nicht jeder Verstoß gegen die Pflicht zur Führung der Beschluss-Sammlung zwingend zur Abberufung des Verwalters. Für die Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund sei deshalb unverändert eine umfassende Abwägung aller Umstände maßgeblich. So seien unmittelbar nach Einführung der Pflicht zur Führung der Beschluss-Sammlung erfolgte Verstöße gegen die Pflicht zur unverzüglichen Eintragung, der auf Unsicherheit über die Auslegung des Begriffs „unverzüglich“ beruht, nicht dem Verwalter anzulasten. Wenn also kurz nach Inkrafttreten des Gesetzes, hier ein Monat, noch nicht unverzüglich alle Erfordernisse erfüllt waren.

d.) Amtsgericht Aachen[22]

Das Amtsgericht Aachen hat in einem neuen Beschluss folgende Punkte festgehalten:

aa) Es stelle keine ordnungsgemäße Erfüllung des Verwalteramtes dar, wenn eine im April eines Jahre erbetene Einsicht in die Beschluss-Sammlung erst Mitte Juni des Jahres ermöglichst würde.

bb) Wenn ein Verwalter gerügte Fehler in der Beschluss-Sammlung korrigiere, läge dadurch die Bestätigung vor, dass die gerügten Fehler tatsächlich gegeben waren. Eine Korrektur durch die Verwalterin reiche nicht aus um den wichtigen Grund (§ 26 Abs. 1 S. 4 WEG) entfallen lassen zu können. Solche schwerwiegende Fehler seien z. B.

-        wenn ein tatsächlich nicht gefasster Beschluss als gefasst wiedergegeben wird;

-        ein tatsächlich gefasster Beschluss gerade nicht ausgeführt wird;

-        wenn in der Beschluss-Sammlung gefasste Beschlüsse erläutert werden;

-        wenn Anfechtungs- und Aufhebungsbeschlüsse nicht angemerkt sind;

-        wenn Beschlussinhalte falsch wiedergegeben werden;

-        wenn die Urteilsformel (entgegen § 24 Abs. 7 Zif. 3 WEG) nicht wiedergegebene werde.

Insgesamt seien diese Punkte so gravierend, dass vom Gericht die Abberufung erfolgen müsse, selbst wenn die Mehrheit der Eigentümer für die Weiterbestellung ist.

e.) Amtsgericht Wiesbaden[23]

Auch das AG Wiesbaden hat festgehalten, dass nicht jeder noch so kleiner Fehler bei der Führung der Beschluss-Sammlung stets zu einer Abberufung des Verwalters aus wichtigem Grund führen muss, sondern stets die Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigten sind.

Das Amtsgericht führt weiter aus, es reiche aus, wenn bei der Führung der Beschluss-Sammlung mehrere Fehler gemacht würden. Auch in dem Fall des AG Wiesbaden ging es um einen Beschluss, mit dem die Abberufung des Verwalters abgelehnt wurde und damit das Gericht den wichtigen Grund feststellen musste.

2. Information der Wohnungseigentümer über anhängige Rechtsstreite (§ 27 Abs. 1 Nr. 7)

Darüber hinaus hat die WEG-Novelle eine Informationspflicht in das Gesetz aufgenommen, wonach die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber zu unterrichten sind, dass ein Rechtsstreit gem. § 43 anhängig ist. Auch diese Pflicht ist erst seit 2007 vorhanden. Die Unterrichtspflicht des Verwalters gilt in allen Fällen eines Aktiv- oder Passiv-WEG-Prozesses (im Sinne des § 43 WEG) einschl. einstweiliger Verfügungen. Nicht entscheidend ist, ob der Verwalter Zustellungsvertreter ist (§ 40 Abs. 1[24]). Form und Inhalt (z.B. der Übersendung von Klageschriften) sind nicht vorgeschrieben.

Erforderlich ist lediglich eine Unterrichtung, d.h. den Wohnungseigentümer Kenntnis von Partei und Gegenstand des Rechtsstreits zu ermöglichen, so dass sie ihre Rechte als Partei oder mögliche Nebeninterventen wahrnehmen können. Unerheblich ist, ob dies ggfls. erst durch weitere Informationen, wie z.B. Einsicht in die Verwaltungs- oder Gerichtsakte möglich ist[25]. Es ist keine Verpflichtung darüber hinaus gegeben, über den weiteren Prozessverlauf zu unterrichten. Damit ist nicht über den Rechtsstreit, sondern über dessen Anhängigkeit zu unterrichten[26].

Zu der Frage, inwieweit eine Pflichtverletzung in diesem Zusammenhang des Verwalters zur Abberufung führen kann, ist veröffentlichte Rechtsprechung nicht bekannt, wohl aber  unveröffentlichte:

a) Amtsgericht Aachen[27]

In diesem Verfahren war u.a. dem Verwalter vorgeworfen worden, dass er es entgegen dem WEG (§ 27 Abs. 1 Nr. 7) unterlassen habe, die Wohnungseigentümer über den Stand gerichtlicher Verfahren unverzüglich zu informieren. Die Gemeinschaft warf der der Verwalterin vor, sie über mehr als 8 Verfahren nicht unterrichtet zu haben. Hierzu führte das AG Aachen aus:

„Der Verwalterin kann zuletzt auch nicht vorgeworfen werden, entgegen § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG nicht unverzüglich über gerichtliche Verfahren informiert zu haben. Dabei gilt im Ausgangspunkt, dass der zu weit geratene Wortlaut der Norm dahingehend einschränkend auszulegen ist, dass eine Informationspflicht des Verwalters nur dann besteht, wenn den Wohnungseigentümern ein gesteigertes Informationsbedürfnis zukommt, weil sie entweder am Verfahren beteiligt sind oder dies für sie möglich wäre. Insbesondere für Verfahren auf Wohngeldrückstände gilt deshalb keine Informationspflicht (LG München, NZM 2010, S. 446ff.). Die Kläger haben den Gegenstand der von ihnen nur stichwortartig zitierten \/erfahren nicht näher beschrieben. Solches aber wäre ihnen spätestens nach einer hierzu erforderlichen Einsicht in die Verwaltungsunterlagen möglich gewesen. So aber ist nicht zu beantworten, ob für die nur stichwortartig und nicht näher beschriebenen Verfahren überhaupt eine Informationsverpflichtung bestand. Die meisten der vorgetragenen Rubren deuten auf Wohngeldverfahren hin. Jedenfalls für das vorliegende Verfahren hat das Gericht extra eine Zustellung über den Ersatzzustellungsvertreter gewählt, so dass die über diesen informierten Wohnungseigentümer nicht erneut durch die Verwalterin informiert werden mussten.”

b) Landgericht Köln [28]

Der Wohnungseigentümer ging in Berufung. Dort ist u.a. auch dieser Punkt vom Landgericht aufgegriffen worden. Das Landgericht führte aus:

„Zur unterlassenen Unterrichtung der Wohnungseigentümer über Iaufende Verfahren durch die Verwaltung hat das Amtsgericht Aachen ausgeführt, bei den gerichtlichen Verfahren handele es sich ausweislich der Rubren wohl überwiegend um Wohngeldverfahren, bei denen keine Informationsverpflichtung bestünde.

Dies ist zwar nicht nachvollziehbar, abgesehen davon, dass das Amtsgericht selbst einräumt, dass nicht alle Verfahren Wohngeldzahlungen betreffen. Insoweit ist zu konstatieren, dass die Verwaltung zumindest teilweise pflichtwidrig nicht über laufende Verfahren informiert hat. Dies zählt aber zu ihren Aufgaben gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG. Einzelne, sich nicht wiederholende Pflichtverstöße genügen jedoch nicht, um der Verwaltung insgesamt den Vorwurf zu machen, sie sei ihren Pflichten gegenüber den Wohnungseigentümern nicht ordnungsgemäß nachgekommen, so dass sich die Wiederwahl der Verwalterin selbst bei ihr vorwerfbaren einzelnen (teils auch unwesentlichen) Pflichtverstöße hier im Rahmen einer Gesamtschau noch als ordnungsgemäße Verwaltung darstellt. Zudem ist zu berücksichtigen, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer sich für die Wiederwahl ausgesprochen hat und damit konkludent zum Ausdruck gebracht hat, dass sie mit dem Verwalterhandeln grundsätzlich einverstanden ist und einzelne Pflichtverstöße ebenfalls als nicht gravierend erachtet.“

c) Amtsgericht Aachen[29]

Das AG Aachen hatte in einem weiteren Verfahren über eine Abberufung wiederum über die Frage der Information der Wohnungseigentümer über Klageverfahren zu entscheiden. Wohl in Kenntnis der obigen Landgerichts-Entscheidung führte nunmehr das Amtsgericht wie folgt aus:

„Einen weiteren wichtigen Grund zur Abberufung stellt es dar, dass die Verwalterin im Verfahren 119 C 60/08 die beklagten Wohnungseigentümer nicht ordnungsgemäß und zutreffend von den gegen sie anhängigen Anfechtungsklageverfahren informiert hat. Die Verwalterin ist unter Beifügung einer ausdrücklichen Erläuterung nur als Zustellungsvertreterin der beklagten Wohnungseigentümer angeschrieben und aufgefordert worden, diesen die Klageerhebung sowie die Terminladung zur Kenntnis zu geben. Dahingegen hat die Verwalterin mit Schreiben vom 25.09.2008 die beklagten Wohnungseigentümer lediglich darüber informiert, dass eine Anfechtungsklage bei Gericht eingereicht wurde. Fälschlich hat die Verwalterin mitgeteilt, sie selbst sei zum Termin geladen worden. Dies trifft gerade nicht zu. Geladen worden sind die übrigen Wohnungseigentümer, welche deshalb auch gehalten waren, gegebenenfalls zur Vermeidung eines Versäumnisurteiles bei Gericht zu erscheinen oder für eine Vertretung zu sorgen. Dies aber war durch das Schreiben vom 25.09.2008 weiter dadurch erschwert, dass lediglich das Datum des Termins, nicht aber die Terminstunde und nicht der Terminort mitgeteilt worden sind.“

Offensichtlich ist die Rechtsinformationspflicht zur Anhängigkeit von Klagen bei den Wohnungseigentümern noch nicht angekommen, ansonsten ist nicht zu erklären, dass dies fast 5 Jahre nach der Reform bisher überhaupt nicht Gegenstand von veröffentlichten Entscheidungen ist. Auch hier ist festzustellen, dass die Gerichte zunehmend enger werden.

Dem Verwalter ist also zunächst zu empfehlen ihn per Beschluss von der Informationspflicht über Wohngeldprozesse zu entbinden. Dies ist in der Rechtsprechung schon akzeptiert worden[30]. Damit würde für den einzelnen Verwalter eine erhebliche Arbeitserleichterung erfolgen.

Desweiteren ist dem Verwalter zu raten, sich ggf. ein Musterschreiben zu entwerfen, in dem er nur jeweils die entsprechenden Daten eintragen muss. Dies bewahrt ihn vor eventuellen Fehlern.

Infrage kommt auch die Einrichtung einer Homepage, in der für die einzelnen Gemeinschaften die Informationen über anhängige Prozesse mitgeteilt werden können. Die Wohnungseigentümer können dann per Mail über sein Programm darüber informiert werden.

VI. Zusammenfassung

Insgesamt kann gesehen werden, dass die Rechtsprechung die neuen Pflichten des Verwalters bereits relativiert hat.

Es ist Aufgabe des Verwalters sich insoweit darauf einzustellen. Einige Hinweise hoffe ich Ihnen hiermit gegeben zu haben.


[1] BGH NJW 2002,3240.

[2] BGH NJW 1997, 2106, 2107.

[3] BayObLG NZM 1999, 844.

[4] BGH NJW 2002,3234.

[5] BayObLG NZM 1999, 844.

[6] Suilmann ZWE 2000, 106

[7] BayObLG NJW 1958, 1824.

[8] OLG Hamm NZM 1999, 230.

[9] Gottschalg WE 1998, 242.

[10] BayObLG ZMR 1998, 174, 175.

[11] So AG München, ZMR 2009, 644.

[12] So BGH v. 10.02.2012, V ZR 105/11.

[13] BGH NJW 2002, 3240.

[14] KG ZMR 1986, 191; BayObLG WE 1993, 276.

[15] OLG Saarbrücken ZMR 1998, 55; BayObLG NZM 2001, 104; OLG Köln NJW-RR 1998, 1622.

[16] KG OLGZ 1974, 399.

[17] NZM 2002, 297.

[18] V. 10.02.2012, V ZR 105/11.

[19] Briesemeister, IMR 2012, 197.

[20] ZMR 2009, 644.

[21] ZWE 2010, 224.

[22] vom 29.02.2012 (119 C 53/11).

[23] ZMR 2012, 66.

[24] Streitig, so Vandenhouten, ZWE 209, 145 a.A.; AG München, NJW-RR 2010, 1097.

[25] So Bärmann/Pick/Merle, 11. Aufl. § 27 Rn. 91.

[26] Vandenhouten, a.a.O., ZWE 2009, 145.

[27] vom 15.12.2010 (119 C 102/09).

[28] vom 02.08.2011 (29 S 13/11).

[29] vom 29.02.2012 (119 C 53/11).

[30] LG München, NZM 2010, 446

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Herbert Klein Juli 24, 2013 um 11:34

Sehr guter Beitrag

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