Mietrechtliche Auswirkungen von Modernisierungen

Vortrag von RA/StB/vBP Dr. Marcel M. Sauren, Aachen, am 4. Aachener Immobilienabend

I. Einführung
Thema meines heutigen Vortrages sind die mietrechtlichen Auswirkungen von Modernisierungen. Hierbei interessieren den Vermieter insbesondere die Auswirkungen hinsichtlich der Mieterhöhung bei solchen Modernisierungen. Hinsichtlich der Mieterhöhungen unterscheiden wir zwischen Mieterhöhungen ohne Anlass, das sind diejenigen, die bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vorgenommen werden können, und Mieterhöhungen aus besonderem Anlass, wie bei Modernisierungen.

II. Mieterhöhung bei Modernisierung
1. Welche Maßnahmen führen zu Mieterhöhungen
Voraussetzung für die Mieterhöhung wegen Modernisierung ist, dass der Vermieter entweder bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Alternativ kommen auch andere bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen in Betracht, die er nicht zu vertreten hat. Zu denken ist insbesondere an behördliche Anordnungen (§ 559 Abs. 1 BGB). Damit erlauben Instandsetzungsmaßnahmen, die nur der Erhaltung der Wohnung dienen und lediglich den vertragsgemäßen Zustand erhalten keine Mieterhöhung wegen Modernisierung.

a) Gebrauchswerterhöhende Maßnahmen
Gebrauchswerterhöhend sind alle Maßnahmen, welche die Nutzbarkeit der Wohnung für den Mieter verbessern, weil sie das Wohnen bequemer, sicherer, gesünder oder angenehmer machen. Die Verbesserung muss dauerhaft und von nicht nur geringer Bedeutung sein. Ansonsten kann sie nicht als nachhaltig bezeichnet werden.

b) Verbesserung der Wohnverhältnisse
Die Verbesserung der Wohnverhältnisse bezieht sich auf Maßnahmen außerhalb der Wohnung (Gemeinschaftsanlagen), welche der Wohnung zugute kommen. Darüber hinaus fallen hierunter z.B. der Einbau eines Fahrstuhls, die Anbringung einer Gemeinschaftsantenne, der Anschluss an verbesserte Versorgungsleitungen aller Art oder die Einrichtung einer Haustür- oder Treppenhausbeleuchtung. Sind entsprechende Anlagen bereits vorhanden, sind nur die Kosten einer wesentlichen Erweiterung umlegbar.

c) Energiesparmaßnahmen
Maßnahmen zur Einsparung von Energie und Wasser sind begünstigt. Sie müssen den Wohnwert nicht erhöhen. Erforderlich ist jedoch, dass die auf Dauer zu erwartenden Einsparungen den Mietern zugutekommen. Das wird in der Regel der Fall sein, da die Zulässigkeit von Verträgen mit Warmmiete nur noch in Ausnahmefällen zulässig ist (vgl. Anm. 1 zu § 11 Heizkostenverordnung). Die Mieterhöhung muss in einem angemessenen wirtschaftlichen Verhältnis zur Heizkosteneinsparung stehen. Eine feste (prozentuale) Obergrenze gibt es nicht .

d) Beispiele für Modernisierungen:
Der Anschluss an das Breitbandkabelnetz wird heute als Wohnwertverbesserung angesehen. Auch Aufzug, Balkonanbau, Auswechseln von (Blei)rohren, Verbesserung der Türen oder Elektroinstallation, Fahrradständer oder die Fenstermodernisierung fallen darunter.
Fußböden sind umfaßt, wenn ein höherer Standard eingeführt wird. Die erstmalige Anlage eines Gartens.
Weitere Beispiele: Gegensprechanlage, Handlauf, Heizungsmodernisierung, Zaunerrichtung, Markise, Antennenmodernisierung, Parksperrbügel, Rauchmelder, Rolladen, Schallschutz, Verbesserung des Schornsteins, Solaranlage, Spielplatz, Stromzähler, Treppenhaus, Wasserzähler und Wärmedämmung.

e) Berücksichtigungsfähige Kosten
Berücksichtigungsfähig sind die tatsächlich entstandenen Baukosten einschl. Baunebenkosten (etwa Genehmigungsgebühr oder Architektenhonorar). Eigenleistungen sind zu den üblichen Handwerkerpreisen ohne Mehrwertsteuer anzusetzen. Nicht zu berücksichtigen sind Finanzierungskosten und Aufwendungen des Vermieters gem. § 554 Abs. 4 BGB. Unnötigen Aufwand muss der Vermieter nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) vermeiden.

f) Aufteilung der Kosten
Eine angemessene Aufteilung der Baukosten (einschl. des Werts evtl. Eigenarbeit) erfordert eine Verteilung auf alle betroffenen Wohnungen. Sind von einem Mieter keine Erhöhungsbeträge zu erlangen, z.B. weil er zahlungsunfähig ist oder eine höhere Miete nicht zumutbar ist (vgl. § 554 Abs. 2 BGB), so darf dessen Anteil nicht auf die anderen Mieter umgelegt werden. Im Regelfall entspricht es billigem Ermessen (§ 315 BGB), wenn die Kosten nach der Wohnfläche verteilt werden.

2. Rechtzeitige und konkrete Mieterhöhung
Die Durchführung der baulichen Maßnahmen ist dem Mieter spätestens drei Monate vor deren Beginn in Textform mitzuteilen (§ 554 Abs. 3 BGB). Die Ankündigung muß die Art der Baumaßnahme, sowie deren Beginn und voraussichtlichen Umfang enthalten. Ebenso muß die voraussichtliche Dauer der Maßnahme mitgeteilt werden. Schließlich muß der Mieter über die durch die Maßnahme zu erwartende Mietererhöhung informiert werden.

3. Umsetzung nach Abschluss der Modernisierung.
Zur Begründung der Mieterhöhung muss die Mieterhöhung anhand der entstandenen Kosten berechnet und erläutert werden. Das gilt insbesondere für die Verteilung der Kosten auf mehrere Wohnungen und welche Drittmittel, ggf. auf die einzelnen Wohnungen bezogen, berücksichtigt sind (§ 559b Abs. 1 BGB).
Die aktuell geschuldete jährliche Miete kann um 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden. Sind bauliche Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, sind die Kosten angemessen zu verteilen (§ 559 Abs. 2 BGB). Kosten die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen werden oder mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushaltsmitteln gedeckt werden, gehören nicht zu den Kosten der Maßnahme, die prozentual umgelegt werden können (§ 559a Abs. 1 BGB).

Gleiches gilt für die Zinsersparnis durch zinslose oder zinsverbilligte Darlehen aus öffentlichen Haushalten (§ 559a Abs. 2 BGB), Mieterdarlehen, Mietvorauszahlungen oder von Dritten erbrachte Leistungen (§ 559a Abs. 3 BGB). Zuschüsse oder Darlehen, die einzelnen Wohnungen nicht zugeordnet werden können, sind nach dem Verhältnis der für die betroffenen Wohnungen entstandenen Kosten aufzuteilen (§ 559a Abs. 4 BGB).

Die erhöhte Miete ist mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erhöhungserklärung zu zahlen (§ 559b Abs. 2 BGB). Diese Frist kann sich auf 6 Monate verlängern; dies geschieht wenn dem Mieter vor Beginn der Maßnahme keine rechtzeitige Mitteilung über die anstehenden Baumaßnahmen gemacht worden ist. Auch wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10% über der in der Ankündigung der Baumaßnahme mitgeteilten Mieterhöhung liegt, verlängert sich die Frist um 6 Monate.

III. Sonderkündigungsrecht des Mieters
Bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung (§ 559 BGB) steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu (§ 561 Abs. 1 BGB). Die Kündigung muss bis zum Ablauf des 2. Monats nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens erfolgen und tritt zum Ablauf des übernächsten Monats ein.

Beispiel: Geht dem Mieter am 1.1. das Mieterhöhungsverlangen zu,
kann er bis zum 31.3. kündigen. Die Kündigung wird dann
zum 31.5. wirksam.

Kündigt der Mieter, so wird nicht nur das Mietverhältnis beendet, sondern auch die Mieterhöhung tritt nicht in Kraft. Dies gilt aber nur dann, wenn der Mieter aufgrund der Mieterhöhung kündigt. Hat der Mieter gekündigt, weil er unabhängig von der Mieterhöhung den Mietvertrag beenden will, tritt die Wirkung des Sonderkündigungsrechtes nicht ein. Der Mieter muß dann nochmals kündigen, wenn er die Wirkung der Mieterhöhung entkräften möchte . Wird die vorherige Kündigung erst nach dem Zeitpunkt wirksam, zu welcher die Kündigung des Mieters wirksam wird und will der Mieter früher das Mietverhältnis beenden, muss er ebenfalls erneut unter Bezugnahme auf das Sonderkündigungsrecht kündigen .

IV. Zusammenfassung und Hinweis
Im Zuge einer Modernisierung kann der Vermieter die Kosten teilweise an die Mieter weitergeben. Da die Modernisierung auch den Mietern zugute kommt, sollte diese Möglichkeit auch genutzt werden. Wegen des Sonderkündigungsrechts des Mieters sollte aber überlegt werden, ob die Gefahr besteht, daß der Mieter dieses nutzt und aufgrund der Marktsituation bei der Neuvermietung die derzeit erzielte Miete nicht mehr am Markt durchsetzbar wäre. Da der Vermieter nicht gezwungen ist umgehend nach Beendigung der Baumaßnahme die Mieterhöhung auszusprechen, sollte ggfls. der nach der Marktsituation passende Augenblick gewählt werden.

Fußnoten
1 OLG Karlsruhe, WM 1985, 14; KG, ZMR 1998, 279.
2 AG Frankfurt/Main WuM 1989, 580; LG Wiesbaden WuM 1988, 265
3 AG Frankurt/Main NZM 2002, 383; Schmidt-Futterer/Börstinghaus § 561 Rn 48

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